ΑΕΕΑΠ: Το μυστικό πίσω από τα μεγάλα discount στο Χρηματιστήριο

Γιατί οι ελληνικές εταιρείες του κλάδου τελούν υπό διαπραγμάτευση με «έκπτωση» αντίστοιχη των ευρωπαϊκών, παρά την καλύτερη πορεία της κτηματαγοράς. Ποιο είναι το «κλειδί».

Οι εταιρείες του κλάδου βρίσκονται πολύ κοντά στο να συμφωνήσουν σε ένα πλαίσιο προτάσεων που θα υποβάλουν στην Πολιτεία και η κυβέρνηση δείχνει διατεθειμένη να εξετάσει αλλαγές που θα μπορούσαν να τονώσουν τον θεσμό των ΑΕΕΑΠ.

H ενδεχόμενη βελτίωση του υπάρχοντος θεσμικού πλαισίου θα μπορούσε με τη σειρά της να αναβαθμίσει και την εικόνα των μετοχών του κλάδου στο ταμπλό του ΧΑ, οι οποίες σήμερα τελούν υπό διαπραγμάτευση με παρόμοιο discount με αυτό που επικρατεί στην Ευρώπη, παρά το γεγονός ότι η πορεία της ελληνικής κτηματαγοράς είναι για πολλούς λόγους σαφώς καλύτερη.

Με αυτό τον τρόπο παράγοντες της αγοράς περιγράφουν την κατάσταση που επικρατεί στον χώρο των ΑΕΕΑΠ.

Όπως προκύπτει από τα στοιχεία του παρατιθέμενου πίνακα στη στήλη Συνοδευτικό Υλικό (πηγή European Public Real Estate Association), από τις 107 ευρωπαϊκές εισηγμένες, περίπου η μία στις τρεις τελούσαν υπό διαπραγμάτευση τον φετινό Ιανουάριο, με discount άνω του 40% και η μία στις δύο με discount που ξεπερνούσε το 30%.

Αν και στον παρατιθέμενο πίνακα υπάρχουν πολύ μεγάλες αποκλίσεις από εταιρεία σε εταιρεία, σε επίπεδο μέσων τιμών η κατάσταση δεν διαφοροποιείται έντονα σε σχέση με τις ελληνικές ΑΕΕΑΠ, όπου:

α) Οι δύο εταιρείες με τη μεγαλύτερη εμπορευσιμότητα στο ταμπλό του ΧΑ (Premia και BriQ Properties) διαπραγματεύονται με discount της τάξεως του 30%.

β) H Trade Estates και η Orilina εισήλθαν τους τελευταίους μήνες στο ΧΑ με discount και έκτοτε οι τιμές τους έχουν υποχωρήσει περαιτέρω.

Σύμφωνα με παράγοντες του χώρου, οι ελληνικές μετοχές είναι άδικο να διαπραγματεύονται με τόσο υψηλές εκπτώσεις έναντι των εσωτερικών τους αξιών, καθώς:

• Η εγχώρια αγορά ακινήτων βρίσκεται σε πολύ καλύτερη θέση από την ευρωπαϊκή (μεταξύ άλλων, υπεραπόδοση της ελληνικής οικονομίας έναντι του μέσου όρου της Ευρωζώνης).
• Οι ελληνικές εταιρείες είναι πολύ λίγο δανεισμένες και όχι μόνο δεν επιβαρύνονται με υψηλότερα επιτόκια σε σχέση με τις ξένες, αλλά επιπλέον έχουν και τη δυνατότητα να χρηματοδοτήσουν μέρος των αναπτυξιακών τους σχεδίων μέσα από τα χαμηλότοκα δανειακά κονδύλια του Ταμείου Ανάκαμψης.
• Επιτυγχάνουν -«κλειδωμένες» σε μεγάλο βαθμό για πολλά χρόνια- αποδόσεις ενοικίου (yields) που υπερβαίνουν κατά πολύ τα επιτόκια των δεκαετών κρατικών ομολόγων και μάλιστα σε μια εγχώρια αγορά ακινήτων που μάλλον ανοδική παρά καθοδική είναι η τάση των τιμών της. Επιπλέον, η προοπτική των διεθνών επιτοκίων δείχνει να είναι πτωτική, αρχής γενομένης από το 2024.
• Οι ελληνικές ΑΕΕΑΠ εμπλέκονται ως ένα βαθμό και σε αναπτυξιακά projects στον χώρο των ακινήτων, τα οποία εμφανίζουν σημαντικές προοπτικές υπεραξιών.

Από την άλλη πλευρά, όμως, κύκλοι από τον χώρο των ΑΕΕΑΠ μιλούν για τη μέχρι σήμερα διστακτικότητα των θεσμικών επενδυτών από Ελλάδα και εξωτερικό να τοποθετηθούν στον κλάδο, παρά το γεγονός ότι τέτοιου είδους επενδύσεις θα έπρεπε θεωρητικά να προσελκύουν το ενδιαφέρον τους.

«Δεν ευθύνονται οι θεσμικοί επενδυτές για την επικρατούσα κατάσταση. Στις ΑΕΕΑΠ μεγάλη σημασία έχουν οι οικονομίες κλίμακας, όταν οι περισσότερες εισηγμένες του κλάδου στο ΧΑ έχουν μικρό -για τα ευρωπαϊκά δεδομένα- μέγεθος και οι μεγαλύτερες πολύ περιορισμένη διασπορά. Αρκετές εταιρείες του κλάδου έχουν εκφράσει τη θέλησή τους είτε να αυξήσουν το μέγεθός τους (προς αυτή την κατεύθυνση συμβάλλει και το deal BriQ-Intercontinental), είτε να διευρύνουν τη διασπορά τους. Δεν έχουν, όμως, καταφέρει να το κάνουν, καθώς το υπάρχον θεσμικό πλαίσιο αποτελεί εμπόδιο για την προσέλκυση ξένων κυρίως επενδυτών.

Άρα, βρισκόμαστε σε ένα περιβάλλον που λειτουργεί σε βάρος του κλάδου, παρά το ότι έχουμε καλές και υποτιμημένες εταιρείες: Οι θεσμικοί επενδυτές δεν μπαίνουν στον κλάδο επειδή οι εταιρείες είναι είτε μικρές είτε έχουν πολύ χαμηλό free float και οι εταιρείες από την πλευρά τους δυσκολεύονται να αυξήσουν το μέγεθός τους και να διευρύνουν τη μετοχική τους διασπορά, εξαιτίας του αντιαναπτυξιακού θεσμικού πλαισίου», αναφέρεται χαρακτηριστικά.

Σε ό,τι αφορά το θεσμικό πλαίσιο, ζητούμενο δεν είναι μόνο η αλλαγή κάποιων φορολογικών διατάξεων που προστέθηκαν κατά καιρούς και έχουν επιβαρύνει τις ΑΕΕΑΠ -ιδίως σε ένα περιβάλλον υψηλών επιτοκίων-, αλλά και η άρση αρκετών περιορισμών που δεν φαίνεται να έχουν νόημα, είτε στο είδος των επενδύσεων, είτε στον τρόπο χρηματοδότησης, είτε ακόμη και στις δυνατότητες ενεργειακής εκμετάλλευσης των κτιρίων.

*Δείτε αναλυτικά στοιχεία για τα discount των ΑΕΕΑΠ στη δεξιά στήλη "Συνοδευτικό Υλικό"